Quel est le montant de votre réduction d’impôt ?

Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée pendant laquelle vous mettez le bien en location :
12 % en cas de location pendant 6 ans (soit 2 % par an),
18 % en cas de location pendant 9 ans (soit 2 % par an),
21 % en cas de location pendant 12 ans (soit 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an les 3 dernières années).

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement c’est-à-dire sur le prix d’acquisition majoré des frais y afférents (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrement, etc.), y compris les travaux de réhabilitation ou de transformation (ou sur le montant de la souscription de parts de SCPI).

Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 € par an (et 5 500 € par mètre carré de surface habitable). Attention, ce plafond doit être apprécié en tenant compte des investissements Denormandie réalisés au cours de l’année (en effet, la limite de 300 000 € est commune aux 2 dispositifs Pinel et Denormandie).

Par exemple, pour un logement  acquis 300 000 €, vous bénéficierez sur 12 ans d’une réduction d’impôt de 63 000 €.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le logement que vous avez acquis, doit remplir certaines conditions :

• être neuf
• être situé :
  dans une commune des zones A bis, A et B1,
  ou dans le centre-ville de certaines communes (pour les rénovations ou transformation de locaux en logements lorsque le coût des travaux représente plus de 25 % du montant total de l’investissement).

respecter un niveau de performance énergétique global supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur, être loué nu à usage d’habitation principale dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure, pendant au moins 6 ans, pour un loyer n’excédant pas certains plafonds.

Le locataire :

ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal (sous cette réserve vous pouvez toutefois louer le logement à un ascendant ou à un descendant),
doit avoir des ressources inférieures à certaines limites (à titre indicatif, pour un bail conclu en 2019 au titre d’un logement situé à Paris, le dernier revenu fiscal de référence connu du locataire célibataire ne doit pas excéder 38 236 €).

A savoir également, sur la réduction d’impôt Pinel :
vous ne pouvez en profiter qu’au titre de 2 logements au maximum pour une même année d’imposition (cette limite de 2 logements par an s’apprécie en tenant compte des logements acquis dans le cadre du dispositif Denormandie),
vous pouvez également en bénéficier en acquérant des parts de SCPI,
elle n’est pas applicable aux logements (ou parts) dont le droit de propriété est démembré, ni aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou assimilés,
elle est prise en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales qui limite le montant de l’avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants à 10 000 € par an,
enfin, vous pouvez bénéficier d’avantages supplémentaires en réalisant le même investissement en outre-mer.

Puisqu’il est adossé (ou optimisé grâce) au déficit foncier, le montage s’adresse avant tout aux investisseurs ayant déjà des revenus fonciers issus d’un parc locatif.

De même si le déficit créé est assez grand pour l’imputer sur votre revenu global, il vaut mieux que vous vous situiez dans une tranche élevée d’imposition (30% nous paraît un minimum).

Quels sont les biens concernés ?

Les biens anciens faisant l’objet de travaux et éligibles au dispositif Pinel avec une part de travaux qui puisse être imputée sur les déficits fonciers (c’est à dire des travaux d’entretien, de réparation et d’habitation). Il est nécessaire de bien pouvoir dissocier les différents types de dépenses (celles imputables au Pinel ancien réhabilité ou rénové de celles imputables au déficit foncier).

C’est généralement le promoteur en charge de l’opération qui effectue la ventilation permettant de bénéficier du Pinel optimisé.

Biens concernés : Tout bien immobilier ancien à usage locatif.

Principe : Propriétaires bailleurs souhaitant réduire leur impôt.

Investisseurs concernés : L’investisseur acquiert un bien immobilier à rénover pour lequel il engage des travaux, dont le coût viendra en déduction des revenus fonciers qu’il perçoit par ailleurs.

Description : En contrepartie des travaux d’entretien qu’il entreprend sur certains immeubles, l’investisseur peut diminuer tout ou partie de l’impôt et des prélèvements sociaux sur l’ensemble de ses revenus fonciers, voire créer un déficit foncier déductible de son revenu global, dans certaines limites, et reportable.

Limites et plafonds : Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. La part du déficit supérieure à 10 700 euros, ainsi que les intérêts d’emprunt, ne sont imputables que sur les seuls revenus fonciers, et ce pendant 10 ans.

Pour l’imposition des revenus de 2018, les dé penses de travaux de 2018 n’auront pas d’effet à concurrence des bénéfices fonciers du contribuable, majorés de 10.700 €. Audelà, elles seront reportables sur les bénéfices fonciers des 10 années ultérieures. Pour l’imposition des revenus de 2019, les dépenses de travaux retenues seront, de fa̧con exceptionnelle : 50% des dépenses de 2018 majoré de 50% des dépenses de 2019.

Les travaux sont déductibles des revenus fonciers sans limitation dans le temps. Le report des déficits fonciers inutilisés sur le revenu global, est autorisé pendant 10 ans maximum.

Conditions : Le bien doit être loué non meublé pour une durée minimale de 3 ans. Les immeubles soumis à ce dispositif ne sont pas concernés par le plafonnement global des avantages fiscaux.

Produits : Biens généralement anciens pouvant offrir, après une rénovation rapide, charme, cachet et rentabilité locative. L’avantage fiscal ne résulte pas d’un dispositif de « niche fiscale » spécifique avec ses conditions et restrictions, mais d’un simple droit commun aux revenus fonciers : il est donc facile à appliquer.

Percevoir immédiatement, et sans imposition fiscale, la totalité des loyers cumulés qui auraient dû être perçus tout au long de la durée d’usufruit temporaire, sous la forme d’une réduction de prix de 30 % à 50 % sur le prix d’achat de l’appartement.

• Aucun loyer impayé, ni frais de gestion locatifs, ni charges de copropriété courantes (tout est pris en charge par l’usufruitier).
• Aucune dépense d’entretien, de maintenance ou de grosses réparations.
• Exonération de la taxe foncière.
• Les frais de notaire s’appliquent à la seule nue-propriété.
• Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers par ailleurs sur la part de l’investissement financée par un crédit.
• La valeur de la Nue-Propriété acquise ne rentre pas dans l’assiette IFI.
• A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire du bien remis en l’état, sans aucun frais complémentaires, ni formalité.
• Valorisation automatique de la pleine-propriété assortie de la prise de valeur du bien.
• Bénéficier d’un outil patrimonial permettant d’optimiser la transmission.
• Pouvoir choisir, à terme de l’usufruit temporaire, de louer le bien (bénéficier de revenus complémentaires), de le vendre (percevoir un capital) ou de l’habiter.

Durée : 15 à 20 ans (durée d’usufruit temporaire)

Conditions : Le bien est confié pendant la durée d’usufruit temporaire à un bailleur institutionnel.

Plafond : Aucun

La loi DENORMANDIE est un dispositif fiscal dont le but est d’accorder une réduction fiscale variant selon le montant de l’investissement, la durée de location ou encore la zone géographique du bien. Elle permet de défiscaliser et de réduire son IR (impôt sur le revenu) en s’engageant sur une durée de location d’un bien entièrement rénové dans une zone éligible. Elle s’ajoute aux nombreuses lois de défiscalisation immobilière déjà en vigueur.

L’avantage fiscal accordé au contribuable investisseur dépend de l’engagement de durée de location du logement neuf acheté (comprise entre 6 et 12 ans). 2% par an de réduction sont appliqués de la 1ère à la 9ème année. Il est ensuite possible de prolonger pour obtenir une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an de la 10ème à la 12ème année.

• Réduction d’impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans) ;
• Réduction d’impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans ;
• Réduction d’impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans.

Cette loi a été mise en place par le gouvernement français afin d’encourager les travaux de rénovation des logements en mauvais état dans des zones dites « tendues », des zones où la demande est nettement supérieure à l’offre.

Conditions d’application de la Loi DENORMANDIE

ÉTAT DU LOGEMENT D’INVESTISSEMENT

Comme évoqué précédemment, pour bénéficier des réductions d’impôt de la loi DENORMANDIE qui sont respectivement de 12%, 18% et 21% pour des durées d’investissement de 6, 9 ou 12 ans, le logement acquis doit être absolument ancien et situé dans un centre ville faisant partie du programme de rénovation. Le logement ne doit pas respecter obligatoirement des normes en termes de performance énergétiques.

De plus, le montant des travaux, obligatoirement réalisés et facturés par une entreprise, doit correspondre au minimum à 25% du coût total de l’opération, et ce, dans une limite de 300 000 euros.

Biens concernés

L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel situé :
– soit dans un Site Patrimonial Remarquable Classé au sens de la loi Patrimoine de juillet 2016,
– soit dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle,
– soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (PNRQAD).

Processus

L’ensemble de l’immeuble est réhabilité par ses copropriétaires ou bien par le promoteur de l’opération.

Avantage Fiscal

Description : Chaque copropriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de réhabilitation effectués dans ses parties privatives et au prorata de ses tantièmes de copropriété dans les parties communes de l’immeuble.

Plafond : Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100.000€ (dépôt de la demande de permis de construire avant le 1er janvier 2017) ou dans la limite de 400.000 € en 4 années glissantes (dépôt de la demande de permis de construire après le 1er janvier 2017).

Réduction d’impot : La réduction d’impôt s’élève à :

• 30% du montant des travaux pour les immeubles situés dans le périmètre du Site Patrimonial Remarquable Classé couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en secteur sauvegardé ainsi que pour les quartiers anciens dégradés ou présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle.

• 22% (soit 22 000 € maximum par an) pour les immeubles situés en ZPPAUP.

Durée :

• Les paiements effectifs des travaux faits une année, ouvrent droit à une réduction de l’impôt payé l’année suivante.

• La durée de l’avantage fiscal pour un immeuble est limitée à l’année de délivrance du permis de construire et aux trois années suivantes.

Conditions :

• Engagement de location du bien (non meublé) pendant 9 ans, soit en résidence principale (logement), soit dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel (locaux d’activités).
• La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Plafonnement global :

• Les immeubles dont le permis de construire est déposé avant le 1er janvier 2013 sont soumis au plafonnement global de 18 000€ + 4 % du Revenu Global.
• Ceux dont le permis de construire est déposé après le 1er janvier 2013 ne sont pas concernés par le plafonnement global des avantages fiscaux.

Biens concernés

Immeubles classés et inscrits Monuments Historiques.

Objectif public

Réhabiliter et préserver le patrimoine architectural français.

Principe

Les dépenses liées à l’entretien et aux réparations d’un Monument Historique sont déductibles du revenu global de son propriétaire(1). L’avantage fiscal diffère selon les cas, le bien pouvant être soit loué, soit occupé par son propriétaire, et dans ce cas éventuellement ouvert aux visites du public(2).

Avantage fiscal

Description : Les dépenses de travaux (entretien et réparations) et toutes charges, y compris les intérêts d’emprunt, d’un Monument Historique sont déductibles du revenu global de son propriétaire(1). Cette déduction est à 100% si le bien est loué ou ouvert au public(2), à 50% s’il est occupé par son propriétaire.

Durée : Les dépenses effectuées au cours d’une année n sont déductibles des revenus de l’année n. L’avantage d’est pas limité dans le temps.

Plafond : néant

Conditions :

• Les immeubles mis en copropriété entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2017 doivent recueillir un agrément préalable du Ministère du Budget.
• Les biens doivent être conservés pendant au moins 15 ans dans le patrimoine du propriétaire.
Modalités spécifiques à 2018 et 2019 : Pour l’imposition des revenus de 2018, les dépenses de travaux seront imputées sur le revenu global non exceptionnel, lequel fait par ailleurs l’objet d’une franchise d’imposition dans le cadre du Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement qui accompagnant la mise en place du Prélèvement à la source. Par conséquent, les dépenses éventuelles de 2018 ne concourront à aucune défiscalisation des revenus non exceptionnels ; elles concourront à baisser l’impôt sur les revenus exceptionnels de 2018. En outre, les dépenses de travaux prise en compte pour l’imposition des revenus de 2019, consisteront en la moyenne des dépenses de 2018 et de celles de 2019.

Plafonnement global : Les immeubles soumis à ce dispositif ne sont pas concernés par le plafonnement global des avantages fiscaux.

Produits

Types d’immeubles : Biens présentant un intérêt architectural ou historique.

Atouts du dispositif : L’avantage fiscal est lié à la nature du bien, et non à sa destination : le propriétaire occupant peut donc déduire de ses revenus une partie des charges d’entretien

Dès lors que vous louez un bien immobilier en meublé pour ainsi bénéficier de la fiscalité avantageuse de la location meublée, vous accédez au statut de loueur en meublé non professionnel.

La loi ne définit pas le statut LMNP, ce dernier se déduit a contrario du statut de Loueur Meublé Professionnel, tel que fixé par l’article 155 IV-2 du Code Général des Impôts (CGI). Ainsi, la location meublée est considérée comme étant exercée à titre non professionnel lorsqu’au moins une de ces conditions est remplie :

Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.
Les revenus issus de la location ne dépassent pas 23 000 €.
Les revenus issus de la location ne dépassent pas 50% des revenus du foyer fiscal.

Avantage Fiscal

Description :

• Récupération de la TVA pour les résidences offrant 3 des 4 services, régis par le code des impôts.

• Amortissement du bien hors quote-part du foncier avec report illimité dans tous les cas.

• Plus-value : régime des plus-values immobilières des particuliers.

Durée : Non limitée

Plafond : Néant

Conditions :

• Le bien doit respecter certaines conditions : les notions de logement meublé et de résidence avec services sont clairement définies par la jurisprudence.

• Investissement en direct seulement (pas d’E.U.R.L., de S.N.C. ni de S.A.R.L. de famille…). (Nota bene : l’investissement Censi-Bouvard exclut l’investissement indirect)

• Plafonnement global hors plafond des niches fiscales

Produits

Types d’immeubles :

• Résidences avec services : immeubles généralement neufs ou entièrement rénovés. Immeubles conçus spécifiquement pour l’activité qui y sera exercée, en particulier les résidences pour personnes âgées médicalisées ou non et les résidences hôtelières.
• Autre immeubles : logements adaptés à la location meublée.

Atouts du dispositif :

• La pérenité des revenus locatifs.
• La pratique des amortissements diminue la pression fiscale sur les loyers perçus.